売却価格の決め方と売り出しのタイミング

前回の記事で紹介した担当物件の売却先をもう2年以上探しています。隣地の問題が解決していないだけではなく、まわりは田んぼに囲まれているような地域でそこでは業者による宅地開発が進んでいます。ここで疑問に思った方もいらっしゃると思います。宅地開発が進んでいるのであれば人気の土地なのでは?ということです。

土地2500万円程度のところに築20年以上のうわもの(住宅)が付いているため、実際には解体費用を差し引いて2200~2300万円程度で売れれば良いかなと思っているところです。ところがまわりの住宅は新築の家月で2500万円程度で売ってるじゃありませんか。実は不動産自体の価格はその不動産が持つ固有の価値だけで決まるのではなく、まわりの売り出し価格と合わせて変動するものなのです。

これはよくマンションの売買価格の変動にも起こります。都内の人気ベイエリアの中古マンション価格が、近くにブランド(大手)マンションが建てられる計画が発表されたとたんに200~300万円くらい下がりました。同じような間取りであれば少し高くても新築を選びますし、そちらの方が海に近くて眺望の面でも勝っていたのです。

反対に人気のエリアで他に開発できそうな土地がない場合、売りに出したとたんにすぐに売れることがあります。渋谷の松濤などは現在でもかなりの人気がある高級住宅街で、社長や芸能人が家を建てる場所として有名なところです。ところがあまり土地が空いていないため、売りに出すと比較的すぐに売れてしまうようです。

今手持ちの不動産価格がどれくらいで売れるのか、専門用語では取引事例法というものを用いて推測しますが、どんな方でも新聞広告やネット情報を収集すればおおよその価格を出すことができます。隣地が開発されているようでしたら、そこに来るお客さんにアピールできるようにしておくのも1つの作戦です。

関連URL:取引事例比較法|不動産用語集 – ノムコム

はじめまして

2級建築士と宅建の資格を持ってるモチダと言います。現在はフリーのコンサルタントとして個人や会社のの賃貸住宅運営(不動産投資家さん)や相続対策、不動産売却のアドバイスを行っています。このブログでは日ごろの業務で伝えたいことなどを発信できればと思っています。

さて、現在担当している物件として故人所有(相続済み)の戸建て土地付きの不動産売却がありますが、この土地がなぜか隣に越境していることが分かり面倒なことになっています。土地購入時(およそ30年前)に測量はしっかりと行っていたはずなのですが、ずさんな測量だったのか境界より実際は北側に10センチほどずれて敷地が形成されてしまっているのです。

そのため南側には10センチほどの空きが生まれており、隣地所有者との交渉を進めている状態です。このような状態で売却するのは非常に難しくなっており、売主責任が問われるようになって現在ではできるだけキズは少なくして、気持ちよく買ってもらうという方向で進むのが原則です。

現状としては土地家屋調査士に依頼して詳細な測量図を改めて作ってもらうことになり、その費用としては50~100万円ほどが必要となります。また北側の土地を譲ってもらい、もともとの土地と合筆するなどの登記費用(司法書士)も含めると相当な費用負担を強いられてしまいます。当時の売却元である市町村に訴えたいところですが30年前ということで時効も成立してしまっています。隣地所有者に対して時効を主張することもできますが、これからも近所づきあいをしていくことを考えると難しい選択を取らざるを得ませんでした。

このような事例などをブログでご紹介していけたらと思います。よろしくお願いします。

関連URL:隣接地購入について – 不動産売買 – 専門家プロファイル